Requisiti amministratore
Molte novità, a cominciare dall’obbligo di nomina se i condomini sono più di otto. Trasparenza, formazione e onorabilità. Sono questi i requisiti che ora ciascun amministratore dovrà possedere. Per lo svolgimento dell’attività professionale è necessario essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado (ad eccezione se già si amministra), nonché godere dei diritti civili, corso di formazione e aggiornamento obbligatori, presso strutture rappresentative a livello nazionale come da Elenco tenuto presso il Ministero della giustizia.
Nomina e durata incarico
Inoltre, nei luoghi di accesso al condominio o di maggiore uso comune, accessibili anche a terzi, verranno riportate le sue generalità, come il domicilio e i recapiti (anche telefonici). La carica durerà un anno e, al momento di accettare l’incarico o di rinnovarlo, l’amministratore dovrà specificare l’importo della sua retribuzione. Non potrà però richiedere compensi ulteriori a quelli specificatamente deliberati. L’incarico annuale si intende rinnovato di egual durata. Infine, i condomini potranno pretendere la costituzione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile a carico dell’amministratore, per gli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato, polizza cui spese rimarranno a loro carico. Obbligo di affissione di targa di reperibilità con dati amministratore.
Revoca
La revoca dell’amministratore può intervenire in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina, oppure con le modalità previste nel regolamento di condominio. Anche un solo condomino può chiedere la convocazione per la revoca per le seguenti irregolarità:1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; 5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale 7) curare la tenuta del registro dei verbali e 9) fornire al condomino che lo richiede attestazione dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso. Può essere revocato dall’Autorità giudiziaria se, ricevuto una citazione o provvedimento che esorbita dalla sue attribuzioni, non ne dà notizia all’assemblea (art. 1131 u.c.)
C/C condominiale
L’amministratore ha obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condomino potrà chiedere di prenderne visione. La norma ha, in tal senso, recepito la Cass. n. 7162/12 “l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condominii da lui amministrati. Vi è pure l’esigenza di trasparenza ed informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale”.
Attribuzioni
Il nuovo testo precisa, in maniera più dettagliata le competenze spettanti all’amministratore: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, al fine di assicurare il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale con generalità dei proprietari e dati catastali di ciascuna unità immobiliare; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Innovazioni
Modificata nel nuovo testo la maggioranza per deliberare le innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c.. che dovranno essere deliberate, con la maggioranza del V° co. dell’art. 1136 c.c., ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell’edificio. In tema di innovazione vengono introdotte ipotesi di delibera di “nuove opere” che per la loro approvazione richiedono una maggioranza inferiore (art. 1136, co. 2, c.c.) a quanto sopra. Nel concreto, le attività oggetto di tale “agevolazione” sono quelle degli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; delle opere per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio; per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o rinnovabili; dell'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (satellite o via cavo). Le innovazioni gravose e voluttuarie di cui all’art. 1121 c.c. non viene interessato dalla riforma e si mantiene nel testo della versione codicistica precedente.
Sito internet
Su richiesta dell’assemblea l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio (aggiornato mensilmente salvo diversa previsione dell’assemblea), ad accesso individuale protetto da una parola chiave, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale di atti e rendiconti mensili. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Morosità Ai sensi del rinnovato art. 1130 c.c. l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. A tal fine, il nuovo testo dell’art. 63 disp. att. c.c., legittima l’amministratore a richiedere un decreto di ingiunzione nei confronti del condomino moroso, senza bisogno dell’assenso assembleare, sulla sola scorta dello stato di ripartizione approvato. Ulteriore novità del nuovo testo è rappresentata dall’obbligo spettante ai creditori di non poter agire contro i condomini in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. I creditori, quindi, hanno il diritto di conoscere i dati dei condòmini morosi.
Animali
Viene espressamente previsto che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia.